В сделке участвуют незнакомые люди, кто они и для чего эту сделку совершают, неизвестно, может быть это жулики. Поэтому составляется договор, где все прописывается. Например, человек, продающий квартиру должен из нее выписаться, государственный орган должен зарегестрировать сделку, и т.д. Если условия выполнены, деньги забирает продавец, если нет, то свои деньги заберет неудавшийся покупатель. Почему это нельзя сделать безналом, скорее вопрос к банкам. То есть банк мог бы брать деньги себе на счет и потом по этим же условиям перечислять куда кому надо. Но это уже вопрос не ко мне, почему так не делают.