Казус пятиэтажек
Сергей Собянин получил от Владимира Путина наказ тотально уничтожить московские хрущёвки. До сих пор около 1,5 миллионов москвичей живут в домах, построенных в середине прошлого века на 20-30 лет. Блогеры выдвигают всё новые и новые версии реальных мотивов такого решения.
В нашумевшем решении о «сносе всех пятиэтажек» в Москве, озвученном на встрече Путина и Собянина, еще предстоит разбираться и разбираться. Пока что вся эта затея больше всего походит на какую-то грандиозную аферу, «аферу века». К тому же есть ощущение, что и сами инициаторы, включая Собянина, плохо представляют себе, что же именно они собираются делать.
Рассмотрим начальные условия задачи. Итак, у нас имеются
1. Те самые пятиэтажные дома-«хрущевки», к которым есть ряд претензий: они, во-первых, вроде как уже пережили свой срок эксплуатации (тут называют то 40, то 50 лет), и уже поэтому подлежат сносу; во-вторых, эти дома безусловно морально устарели (6-метровые кухни и отсутствие лифта – это как бы нонсенс в современном мире); ну и last but not least – эти дома расположены на как бы очень дорогой московской земле и занимают место другой, как бы гораздо более ценной во всех смыслах недвижимости.
(Впрочем, как заметил читатель, уже в условиях задачи встречается множество «как бы» — то есть ситуация далеко не так однозначна, как кажется. Скажем
По первому пункту
а) сомнительно уже начало рассуждения – насчет якобы крайнего износа пятиэтажек. Буквально еще год-полгода назад официальной позицией мэрии была противоположная: считалось, что пятиэтажки еще при Лужкове поделили на «неправильные» (которые надо сносить – и которые уже почти все снесли), и «правильные» (которые сносить не надо, потому что они еще ого-го!) И вдруг нате – «внезапно» мэра озарило, что сносить надо всё.
б) И второй момент, уже для всероссийского контекста – по поводу «морального устаревания»: тут тоже вопрос очень тонкий и болезненный, потому что важно, с чем сравнивать. Может быть, по сравнению с «умными домами» в Германии и Дании, или даже с теми же огромными квартирами в московских «монолитах» «хрущевки» и устарели безнадежно; но, если сравнивать с условиями, в которых живет подавляющая часть России – о каком «устаревании» может идти речь? По России весь народ живет в таких хрущевках, и это не говоря уж о том, что многие живут вообще в бараках с плесенью на стенах, по сравнению с которыми хрущевки – это просто хоромы.
в) И наконец, даже тезис о будто бы бесценной «московской земле» в последнее время тоже несколько полинял – поскольку и новостройки в Москве сейчас раскупаются совсем не так лихо и весело, как раньше. Надо еще иметь в виду, что если раньше хрущевки сносили в основном в Центре, то, понятно, и спрос на многоэтажки, возводимые на их месте, был довольно высок. Если же сейчас начнут «освобождать места», снося 5-этажки где-то в Зюзино и в Перово – совсем не факт, что на «монолиты» в том же Зюзине будет такой уж высокий спрос).
Ладно, перечислим еще два «стартовых условия».
2. В это же время в Подмосковье (как ближнем, так и «средней дальности») уже возведены 17- и 22-этажные коробки зданий, в которых тысячи квартир, и почти все эти квартиры – в залоге у банков; заложили их в эти банки компании-застройщики, которые теперь не могут эти квартиры продать и, соответственно, находятся на грани (а кое-кто уже и за гранью) банкротства. Заложены эти квартиры многим так называемым «первоклассным» отечественным банкам, и застройщики с этими квартирами вполне могут потянуть на дно и банки: как показал текущий банковский кризис в Татарстане, регионе как бы доноре, общее убеждение в устойчивости российской банковской системы, возможно, является недостаточно обоснованным (если не ложным).
3. Наконец, россияне в последние годы значительно менее активно покупают недвижимость, в том числе и в Московском регионе; поскольку, даже по данным Госкомстата (который все данные аккуратно причесывает, не раз и не два), доходы россиян в последние годы стабильно снижаются – нет никаких предпосылок к тому, что недвижимость вдруг станут раскупать.
В общем, ясно, что ситуация тревожная, и почва для беседы президента со столичным градоначальником имелась. Однако нашли ли они пути решения?
Неоднократно писали, что в последнее время Путин в управлении отдает предпочтение старательным молодым «технократам-бюрократам». Что ж, с технократической точки зрения решение вроде как напрашивается: московский бюджет (как самый богатый региональный бюджет в стране) может выкупить практически по себестоимости квартиры в подмосковных вновь построенных муравейниках, спася тем самым прежде всего «системообразующие банки» — да и переселить в эти квартиры жильцов пятиэтажек; потом построить на месте хрущевок многоэтажки – и отбить средства, оставшись еще и с прибылью.
План прекрасный, но в нем есть одна закавыка: а как и чем, собственно, мэрия будет убеждать не просто жильцов, а ВЛАДЕЛЬЦЕВ жилья в «хрущевках» уезжать из Москвы в подмосковные многоэтажки, стоящие зачастую буквально «в чистом поле»?
Нет, можно, конечно, вышвыривать жильцов из идущих под снос пятиэтажек при помощи ОМОНа (прошу прощения – бойцов «Национальной Гвардии»), грузить вместе с нехитрым скарбом (кто что успел вынести) в КАМАЗы (так и хочется сказать – в теплушки) и вывозить в те самые чистые поля куда-то под Подольск, обживаться на новом месте в новой светлой и просторной, без мебели и отделки квартире. Но вопрос – как в таком случае быть с так называемой «законностью»??
И второй вариант – строить 17-этажки там же, в Москве, на месте сносимых «хрущевок». В этом случае остается только подивиться невероятной гибкости Собянина-бюрократа. Все время своего «правления» в Москве Собянин старательно «боролся с пробками», навлекая на себя ненависть автомобилистов платными парковками, «выделенками» и всем прочим. И вот, если план «строить в Москве» будет реализован – ежу понятно, что вся эта многолетняя «борьба с пробками» пойдет просто псу под хвост, так как плотность застройки в Москве (и так большая) возрастет неимоверно. Причем, что смешно, судя по всем утечкам из мэрии, там собираются реализовывать именно второй вариант!
Словом, как ни крути – получается клин. На мой взгляд, «хорошего» выхода из сложившейся ситуации в Москве просто нет. Страна в кризисе, который заканчиваться не собирается, и поэтому раздачи плюшек и подарков из искусственно благополучного бюджета Москвы могут привести только к массовым хищениям и озлоблению регионов.
Нормальное решение – в тезисе «спасение утопающих – дело рук самих утопающих». Если «хрущевки» в самом деле разрушаются – чинить и латать их должны сами жильцы. Почему? Да потому что они – СОБСТВЕННИКИ. Вообще непонятно – нет никаких реальных резонов – как объяснить, почему вдруг московский бюджет должен заниматься решением жилищных проблем владельцев квартир в «хрущевках».
Весь этот патернализм властей был еще как-то оправдан при коммунистах – и то потому, что при коммунистах вся собственность в стране компартии и принадлежала. Но СЕЙЧАС? С какой стати, на каком основании??
Самое смешное, что таких вопросов даже никто и не задает. «Все решения будут приниматься на основании консультаций с жителями», — сообщает мэрия. И никому как бы не приходит в голову, что «консультации с жителями» вообще-то называются «выборы» а также «референдумы».
http://nnm.me/blogs/Anatolyas/kazus-pyatietazhek/
И еще по теме.
Снос хрущевок: почему москвичи не поверили Собянину.
Народ, похоже, еще не пришел в себя от ошеломляющих планов: снесут 25 млн. кв. метров хрущевок, переселят 1,6 млн. человек. Проект оценивается (по разным неформальным данным) в 2,5 – 4 триллиона рублей. Для сравнения: за 17 лет действия Лужковской программы расселения пятиэтажек снесли 6,3 млн. кв.м. Нынешний замах в разы круче. Похоже, от московских хрущевок не оставят следа.
ТАЙНЫЙ УМЫСЕЛ
А вот такой сложился общественный договор у власти с народом: одни не договаривают, другие домысливают. Справедливости ради, поводов предостаточно, чтобы в любом деле, инициированном сверху, искать корысть и тайный умысел. В нынешнем случае первый вопрос, которым задались соцсети, - « откуда финансы?»
«Чиновники мэрии еще пару месяцев назад жаловались на отсутствие средств и новых площадок под застройку, рисуя проблему как нерешаемую, - пишет Искра в ФБ. – И вдруг! Мэр Москвы решил в срочном порядке снести 8 тысяч домов. Откуда же теперь деньги?»
«На полномасштабное выполнение всей этой программы (т.е. переселить все 1,6 млн. человек), никакого городского бюджета не хватит. Я думаю, никто этого и не планирует, - пишет пользователь ФБ под ником komeska.- Сносы начнутся в ЦАО и престижных районах нескольких других округов, где земля действительно дорогая и подобные телодвижения будут иметь смысл. Лет на 5 нынешнему мэру и его команде этого хватит. А дальше - пусть уже новое руководство думает. Полагаю, нынешняя власть воспринимает всю эту затею со сносом как некий бизнес-проект: найдут хрущевки в хороших локациях, при этом еще, желательно, с большой придомовой территорией, снесут их, построят на их месте 20-30 этажные дома, жилье распродадут….»
«Неужели вы думаете, что власти в самом деле собираются улучшать жизнь несчастных обитателей хрущевок? - откликается Татьяна Валентиновна. - Смысл затеи в спасении закредитованных застройщиков, которые не могут распродать настроенное в той же Новой Москве. Вот туда и выселят коренных москвичей, а на освободившихся местах понастроят элитного жилья.»
- Проблемы у застройщиков действительно есть, - подтвердила «НИ» генеральный директор ORDO Realty Ольга Тараканова. – Сложная ситуация на рынке проектного кредитования: крупные банки уже давно знают, к чему приводит простой или недовыполнение графиков продаж у застройщиков, поэтому каждый проект рассматривается под лупой. Бюджетные вливания под программу сноса пятиэтажек, безусловно, могли бы поддержать заваливающийся стройкомплекс, но не факт, что таким образом исчезнет сама проблема затоваривания на рынке жилья. Изначально она связана с затянувшимся кризисом и низкой платежеспособностью населения.
К концу 2016 года суммарная площадь жилья на первичном рынке столицы внутри МКАД достигла 2,84 млн.кв. метра, в продаже 40,5 тысяч квартир. В Новой Москве 11 тысяч нераспроданных квартир общей площадью 580 тысяч кв.м. Но свободных метров, требуемых для расселенияь1,6 млн человек, живущих на 25 млн. кв. м, нет. И у города нет денег на бесплатную раздачу жилья в таких объемах.
Однако перспектива оказаться на выселках настолько пугающа для «приговоренных» к сносу, что жизнь на старом месте, пусть и в непрезентабельной пятиэтажке, уже кажется им раем. На сайте change.org Александр Эрдман по собственной инициативе создал страстную петицию в защиту родных хрущевок. Тысячи подписей за один день. Мнение подписантов идет явно вразрез с выводами чиновников о непригодности их жилья: « Наряду с недостатками, «пятиэтажки» обладают и явными достоинствами. Они расположены в удобных местах города, обладают хорошей транспортной обеспеченностью и развитой социальной инфраструктурой. Многие из них были недавно утеплены и отремонтированы в рамках городской программы. Кварталы, застроенные «пятиэтажками», имеют отличные характеристики по площади озеленённых территорий, приходящейся на каждого жителя. Новостройки, в которые городские власти хотят переселить жителей «пятиэтажек», по этим показателям не идут с ними ни в какое сравнение» И глас вопиющего из этого «хрущобного» оазиса: «Не ломайте наши дома!»
Собянину, уверяющему, что переселять людей будут в те же районы, где они живут, почему-то не верят. Обреченных на снос, как водится, подначивают политики. «Приближаются выборы мэра, - пишет известный «яблочник». – Затея с переселением – это пиар, прикрывающий истинную цель: освободить площади под многоэтажную уплотнительную застройку. Потому что земля в Москве дорогая, а люди, по мнению городских властей, — дешёвые. Надо показать властям, что наше мнение чего-то стоит». Вот интересно: как? Назло мэру защищать пятиэтажку до последней гнилой доски? А если программа переселения и впрямь не состоится или будет отложена на неопределенное время, - каким боком повернется общественное мнение и что будет с пятиэтажками через 5-10-20 лет?
ТРЕЗВЫЙ ВЗГЛЯД
Вот трезвый взгляд Константина Янкаускаса, депутата из «самого пятиэтажного района Москвы» - Зюзино: «Большинство пятиэтажек уже физически изношено до предела. В том же 14-м квартале Зюзина в домах нет балконов, сидячие ванные и толщина стен всего 26 см (зимой люди держат включенными газовые плиты на кухнях, чтобы согреться). Во многих пятиэтажках до сих пор не было капремонта, то есть на протяжении 55-70 лет с момента постройки, - пишет он на своей странице в интернете и делает вывод: реальной альтернативы комплексной программы реконструкции кварталов пятиэтажной застройки нет».
Однако аплодировать инициативе градоначальника депутат не спешит, по его мнению, есть несколько ключевых проблем, без которых жизненно-важная программа окажется профанацией. По его мнению, снос пятиэтажек почти полностью за счет бюджета – «это совершенно тупиковый путь». И вот почему: нынешняя программа сноса пятиэтажек, принятая Лужковым еще в 1998 году, изначально финансировалась через инвестконтракты, т.е. частными застройщиками, реконструировавшими кварталы. Шла довольно успешно и практически была выполнена в запланированные сроки. Смена власти в городе привела к остановке программы и к разрыву прежних договоренностей с инвесторами.
- Да, лужковские инвестконтракты имели серьезные изъяны, - считает депутат Янкаускас. - Большая часть инвесторов нагружалась обязательствами строить за свой счет социальные объекты и оплачивать подключение к сетям. Эти расходы компенсировались суперуплотнительной застройкой в квартале, когда строилось в 10-20 раз больше квадратных метров взамен снесенных. А некоторые инвесторы наоборот освобождались от любых дополнительных обременений — прежде всего, талантливая супруга Юрия Михайловича.
И что? Из-за талантов жены Лужкова бюджету теперь до конца жизни тянуть на себе воз проблем со сносом и расселением? У Янкаускаса вывод другой: чтобы привлекать частных инвесторов к программе сноса пятиэтажек, ко всем нужен единый подход: город финансирует строительство инженерно-коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры для реконструируемого квартала, инвестор — только строит жилье, в которое переселяются жители сносимых пятиэтажек.
Новая программы, в принципе, не требует принятие поправок в федеральные законы. А вот без чего она реально не заработает, так это без качественного проекта планировки, который «проходит через публичные слушания в районах и на основании этого вносятся поправки в Генплан и городские Правила землепользования и застройки».
Еще одно, весьма существенное из тезисов Янкаускаса: « Если что-то и закреплять на законодательном уровне, так это обязанность расселять жителей пятиэтажек в районе по месту текущего жительства. Максимум — в соседнем районе. Стремиться к веерному расселению: в квартале строится стартовый дом, в него переселяются жители первой пятиэтажки, она сносится, строится второй дом и так далее. Иначе, по действующим законам, жителей Зюзина, например, можно будет отправить в Южное Бутово, а жителей ЗАО — в Солнцево».
ДАТЬ ЖИЛЬЕ! А С КАКОЙ СТАТИ?
К городским проектам москвичи, как правило, относятся безучастно, пока те не коснутся их лично. Снос хрущовок – как раз тот случай, который поставил на уши 1 млн. 600 тысяч жителей. Судя по накалу в соцсетях, многим из них не мешало бы включить еще и голову, но гораздо раньше того момента, когда ее приговорили к сносу. Самый обсуждаемый и животрепещущий вопрос: где и какое жилье дадут? Он затмевает все: транспортный коллапс, который неминуем, когда на месте двух пятиэтажек поставят 4 семнадцатиэтажных дома. Рухнувшую социалку, уже и так сокращенную в Москве донельзя, а с увеличением числа новоселов на 5-6 млн человек попасть в поликлинику, устроить ребенка в детский сад будет просто невозможно. Перегруженное метро, изношенные коммунальные сети, асфальт и бетон на месте зеленых зон… Да черт с ними, лишь бы дали новое жилье получше и побольше!
«А с какой стати?» - возмутился в ФБ вездесущий Петр Шкуматов - А с хрена ли вот ДАТЬ новое должны? Просто за красивые глаза?» Провокационный спич наверняка расстроил поклонников Шкуматова. Но в принципе, он говорит справедливые вещи: до тех пор, пока мы не изменим отношение к собственности на квартиру или иную недвижимость, как к чему то вечному и прекрасному и не поймем, что человеку принадлежит не только квартира, но и часть земли, на которой стоит дом, ничего у нас не изменится: чиновники будут диктовать, кого сносить, куда переселять, сколько квадратов «бесплатно» дать, за сколько доплатить , а «подневольному» остается только благодарить, кланяться или судиться.
Судя по настроению в соцсетях, «засудить мэрию» за программу, которая «ущемит их права и интересы» готовы многие. Как будто только на прошлой неделе открылось, что программа неосуществима без принципиального изменения схемы расселения. Люди по привычке ждали халявы, не обращая внимания, что уже с 2011 года рассчитывать на расширение жилплощади по щедрым нормативам обитателям хрущевок не приходится. Перестали наделять бесплатными метрами всех прописанных. Стали учитывать реально имеющееся жилье у людей. Стали давать новые метры по принципу «один к одному», выиграть можно разве что за счет площади кухонь и подсобных помещений. В свете всех этих ограничений плюс переезд в какую-нибудь «новую кагалымию», привычная хрущеба в хорошем месте действительно окажется для человека более предпочтительней, а снос – варварским действием властей. С этим придется считаться. И, возможно, корректировать программу не только в соответствии со своими представлениями о высотном и прекрасном. Во всяком случае, поступающие из мэрии сигналы подтверждают, что кавалерийского наскока на все без разбору хрущевки не предвидится, какие-то оставят…
НЕ УХОДИ, ПОБУДЬ СО МНОЮ
Возможно, это и к лучшему. В последние годы во многих городах были проведены исследования, показавшие, что фундаменты и стены у хрущеб не такие уж ветхие и при соответствующем капремонте и эксплуатации простоят еще лет сто.
-Фактический износ капитальных конструкций 1963-1970 года не превышает 20%, - рассказала «Новым Известиям»» ведущий инженер Новосибирского НИИ Горпроекта Ирина Тарасевич. – Но внутридомовые сети требуют замены. По нашим расчетам, демонтаж такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 10 000 рублей за квадратный метр. Поэтому наиболее рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома простоят еще 60-80 лет.
На Урале и в Сибири, где, в отличие от Москвы, в моде малоэтажное строительство, хрущевки вовсе не выглядят инородным телом и пользуются огромной популярностью среди покупателей. По свидетельству директора Томского агентства недвижимости Геннадия Сорочкина, в кризис спрос на хрущевки в два раза превышает предложение.
- Привлекает в первую очередь цена, - говорит он. – Двушка площадью 44 квадратных метра стоит полтора миллиона, однушка в новом доме начинается от 50 квадратов, за нее просят 2,3 миллиона. Первый вариант, безусловно, предпочтительней – хрущевки расположены в обжитых районах, с развитой транспортной сетью, новостройки - на окраинах города. К тому же, в однокомнатной квартире, какой бы большой она не была, всего одно окно – отдельную зону для ребенка не выделишь, спать на кухне не очень удобно. Так что для небогатых семей хрущовка так и остается самым ходовым жильем.
Москвичи будут смеяться, но в Омске, например, всерьез обсуждалась инициатива о возобновлении строительства хрущевок по проектам Лагутенко. Ее поддержали несколько тысяч «обманутых дольщиков», чьи дома «улучшенной планировки» за десять лет так и не выросли из котлована. Лагутенко с Хрущевым, как вы помните, возводили жилье за семь недель, что, по мнению несчастных людей, является только плюсом.
В Челябинске вопрос о том, что делать с хрущевками, по решению Заксобрания отложили на девять лет. За это время хотят получше изучить немецкий опыт по перестройке пятиэтажек.
Восточная Германия, где в свое время по примеру СССР также увлекались панельным домостроением, раньше всех приступила к модернизации морально устаревших домов. На эти цели было выделено 40 млн. евро. Ведущий специалист по реконструкции – Петер Штраусберг - в недавнем прошлом сам житель хрущевки в Хеллерсдорфе, на окраине Берлина. Под его руководством за 20 лет от угрюмых типовых пятиэтажек не осталось и следа, практически все преобразились в нарядные здания с комфортными квартирами. Этот пример крайне волнует российскую провинцию.
- Когда в России говорят: мы будем использовать опыт Берлина, - что они имеют ввиду? – спрашивает Штраусберг, с которым «Новые Известия» связалась по телефону. – Опыт, как менять трубы или опыт новых хозяйственных решений? Наш проект заключается в том, чтобы полностью реконструировать здание, а не латать дыры.
Именно потому, что в России «из экономии», а чаще из-за того, что людей некуда переселять на время реконструкции, санация хрущевок часто и ограничивается латанием дыр. Наглядный пример - подмосковное Лыткарино, где еще в 1995 году была попытка облагородить пятиэтажку пластиком и надстроить два этажа. Что получилось? Между мансардой и остальным подъездом 10 ступенек, они как вход в другой мир. Может и была в доме реконструкция, но жители немансардных квартир ее не заметили. Разбитая парадная, трещины по всему дому и та же убогость квадратных метров еще лет на пятьдесят. Уж лучше бы снесли…
Однако наши ближайшие – крымские - соседи уверены, что снос хрущевок обходится еще дороже.
- За три месяца и три миллиона долларов из хрущевки можно сделать конфетку, - утверждает начальник управления экономического анализа Рескомстроя Крыма Максим Скорин. – Такой опыт у нас уже есть – в Алуште пятиэтажку со всех сторон обставили лоджиями, за счет чего квартиры получили дополнительную площадь 15-18 квадратных метров. Строили по методу «фламинго»: поставили стены-ноги, которые упираются в расположенные выше этажи, не нагружая само здание. Это дало еще два плюса – увеличилась сеймостойкость дома, что крайне важно для Крыма, и не пришлось расселять жильцов на время реконструкции.
По калькуляции Скорина, за три миллиона долларов в хрущевке, где максимум 3000 квадратных метров жилплощади, создается еще 15 000 кв.м. В противном случае три миллиона долларов ушло бы на то, чтобы хрущевку снести и выкопать все, что заложено в фундамент.
Обновленных домов пока немного, в республике туговато с финансами. Но у хрущевок появился реальный шанс на долгую счастливую жизнь.
Людмила Бутузова
https://newizv.ru/news/society/02-03-2017/snos-hruschevok-pochemu-moskvichi-ne-poverili-sobyaninu
Эта уловка была еще лет 10 назад в ростовских "Доне" и "Платове": в купе ставили пиалы с конфетами, а о том, что они платные, не предупреждали. Если съешь их - проводники при подъезде на конечную станцию собирали за них деньги, а если не съешь, то проводники их брали в следующий рейс, предварительно помыв от жира (если на них капали). В этом плане было хорошо в белорусских поездах: там тоже накрывали "поляну", но тут же было распечатано предупреждение о том, что все это за отдельную плату и тут же был прейскурант. Ну и в "Красной стреле" тоже была накрыта "поляна", хотя без предупреждения, что это за отдельную плату, но после отправления проходила проводница и сообщала об этом.