Критерии выбора района при покупке квартир

[Иван О. С.]

Тут в теме про городскую электричку Зеркало пишет:

 

а, эээ... зачем?

ну потому что при выборе квартиры для клиента первый фактор - район, транспорт и инфраструктура, и только потом уже этажность, ремонт и т.п. ))

 

Мне кажется, что, судя по продажам, например, новостроек, скорее "воображаемый транспорт и воображаемая инфраструктура". Поликлиника в генплане или в буклете застройщика иногда имеет такую же силу притяжения, как и реально действующая, существующие школы и детсады вызывают радость своим наличием, а что там мест нету - это уже потом будет ясно, автобус до метро важен своим наличием, а что это бобик раз в полчаса битком, который на этой остановке даже тормозить утром не будет - это детали...

 

Предлагаю обсудить это более предметно.

[Володя13401]

Бюджет - вот главный критерий выбора квартиры. Ну и да, есть две секты "хочу новостройку" и "хочу вселиться и жить". Транспортная доступность начинает играть роль, когда у тебя бюджет от 10 миллионов.

 

Более интересно, зачем люди берут кредиты на 20-30 лет? Там же переплата больше тела кредита в 2 раза...Хорошо хоть при нашей ставке больше чем на 30 лет взять кредит невозможно. А то бы банки навечно в рабство себе брали людей и их потомков.

[Иван О. С.]

Бюджет - вот главный критерий выбора квартиры.

Бюджет - да. И случаются покупки достаточно печальных вариантов, потому что "ну всё равно больше ничего не было".

И даже секты "хочу новостройку" и "хочу вселиться и жить" начинаются с какого-то бюджета. Когда денег только на студию в новостройке на стадии котлована, тут не до желания вселиться и жить. Хотя с бюджетом тоже идут вариации. Например, два разных ЖК даже в одном подмосковном городе и с примерно одинаковыми ценами, но в разных концах города. Например, "Зеленые Аллеи" в Видном продавали под соусом "вся инфраструктура рядом уже есть", не уточняя, что в окрестных школах мест нет, например, а своя только со второй очередью появится. А всякое ЭкоВидное продают под соусом "благоустроенная набережная рядом с домом и всякие кафе в микрорайоне (которые если и появятся, то только в том формате, который интересен собственникам нежилых помещений, и там вообще вилами на воде писано, кто и с какой целью эти нежилые помещения будет покупать)".

 

Со вторичкой тоже возможны варианты "купить на вторичном рынке квартиру, где жили люди", или "упить новостройку сразу после сдачи дома у одного из свежезаселившихся дольщиков". "Купить на вторичном рынке квартиру, где жили люди" тоже будет с вариациями - в том же Видном в микрорайоне Березовая Роща цены почти московские и логика мне непонятно, а в старых микрорайонах однушка 32 м2 в девятиэтажке II-49 стоит как двушка 45 м2 в I-515/5. Кому-то лучше больше квадратных метров, а кто-то выбирает лифт. Хотя на мой взгляд даже с лифтом 32 м2 - это слишком печальная однушка при наличии альтернатив за те же деньги.

[Зеркало]

 

 

Транспортная доступность начинает играть роль, когда у тебя бюджет от 10 миллионов.

скажу тебе по секрету, сейчас можно купить вполне нормальную квартиру за 5 млн возле очень многих станций метро

 

 

Бюджет - вот главный критерий выбора квартиры.

см. выше - как правило в одном и том же бюджете масса вариантов, особенно сейчас

 

 

Более интересно, зачем люди берут кредиты на 20-30 лет? Там же переплата больше тела кредита в 2 раза...

потому что до недавнего времени это было выгоднее чем копить и платить за аренду квартиры... сейчас - под большим вопросом ))

[Дон Корлеоне]

Например, "Зеленые Аллеи" в Видном продавали под соусом "вся инфраструктура рядом уже есть", не уточняя, что в окрестных школах мест нет, например, а своя только со второй очередью появится. деньги.

 

 

Такого быть просто не может, ибо этот район приписан к какой-то из окрестных школ, поэтому взять в эту школу в 1-й класс обязаны, если ребенок прописан в этом районе.

 

потому что до недавнего времени это было выгоднее чем копить и платить за аренду квартиры... сейчас - под большим вопросом ))

 

 

Снимать квартиру, даже и 2-х комнатную, всегда было дешевле, чем брать квартиру в ипотеку и платить арендные платежи. Даже лет 5 назад до обвала цен на аренду.

Другой вопрос, что после успешной выплаты ипотеки (что тоже вопрос) эта ипотечная квартира останется тебе, в отличие от съемной.

 

Да и вопрос поиска адекватных владельцев съемной квартиры тоже серьезен, по моим наблюдениям в эконом-сегменте адекватных не более 30%.

Если снимать, то лучше всего в районах новостроек у тех, кто вложил деньги в свое время и сдает, но никак не в старом фонде у бабушек или алкоголиков, которые сдают для получения денег на жизнь.

 

Лучше всего снимать квартиру в новостройке, которая сдается 1-й, максимум 2-й раз, по минимуму обставлена мебелью и бытовой техникой. Если при этом хозяин готов приобрести мебель под жильцов, то это хороший признак.

 

скажу тебе по секрету, сейчас можно купить вполне нормальную квартиру за 5 млн возле очень многих станций метро

 

Малосемейку 30-35м2 в пятиэтажках у м.Щелковская (особенно в Гольяново к северу от Щелчка), Первомайская, в старых домах Бутова, в Митино в пос.Новобратцевский, бывшие 5-этажные общаги на Носовихинском шоссе в Реутове, в Перово-Новогиреево на Зеленом пр-те и т.д. ?

 

Я расположил эти места от худшего к лучшему. Есть места и подешевле, но там метро в пешей доступности нет.

[Володя13401]

сейчас можно купить вполне нормальную квартиру за 5 млн возле очень многих станций метро

Я в курсе. На прошлой неделе продал свою двушку первый этаж за 5.

[Корзухин А.]

Есть места и подешевле, но там метро в пешей доступности нет.

Метро в пешей доступности это тоже достаточно спорный бонус. Если оно совсем рядом от дома, это тоже минус.

[Дон Корлеоне]

 

Есть места и подешевле, но там метро в пешей доступности нет.

Метро в пешей доступности это тоже достаточно спорный бонус. Если оно совсем рядом от дома, это тоже минус.

 

 

Особенно в таких местах, как м.Щелковская или Новогиреево...

[Иван О. С.]

алосемейку 30-35м2 в пятиэтажках у м.Щелковская (особенно в Гольяново к северу от Щелчка), Первомайская, в старых домах Бутова, в Митино в пос.Новобратцевский, бывшие 5-этажные общаги на Носовихинском шоссе в Реутове, в Перово-Новогиреево на Зеленом пр-те и т.д. ?

УАЯ: Россошанская ул., 1605-АМ/9 4800000, 5000000. II-68-02 4750000. П-47 4300000. Орехово: 1-515/9 4287000. Домодедовская II-49 4400000. Шипиловская II-49 4950000. Красногвардейская II-49 4500000 1-515/9 4900000. Это то, что нашлось ленивым тыканием на Авито в условно знакомых местах.

 

Такого быть просто не может, ибо этот район приписан к какой-то из окрестных школ, поэтому взять в эту школу в 1-й класс обязаны.

Вот подробностей не знаю. Может, в принципе и берут, но школа перегружена. В общем, старожилы недовольны новыми соседями, новоселы недовольны несовпадением реальности с ожиданиями. Всё ,как обычно в таких случаях и бывает. Смысл именно в том, что покупают исходя из обещаний застройщика, а не исходя из реальной обстановки (которая в случае новостройки не всегда очевидна, особенно если покупка совершается на стадии котлована, а школы с детсадами идут в качестве обременения к кому-то из домов, сдающихся чуть позже).

Я вот сейчас изучаю ынок подмосковной недвижимости и вот как раз есть колебания на тему "квартира в новостройке без отделки или вторичка с убитым ремонтом прошлых хозяев", "однушка, но в доме с лифтом или двушка, но в пятиэтажке" и т. п. Исходя из бюджета Москва не рассматривается вообще. Видное пристально изучается из соображений "не очень далеко от МКАД + относительно адекватные цены".

[Зеркало]

 

 

Другой вопрос, что после успешной выплаты ипотеки (что тоже вопрос) эта ипотечная квартира останется тебе, в отличие от съемной.

это не другой вопрос, а как раз напрямую влияющий на выбор выгодно/невыгодно

 

 

Я в курсе. На прошлой неделе продал свою двушку первый этаж за 5.

38 м2 в свечке? ))

[Корзухин А.]

Это то, что нашлось ленивым тыканием на Авито в условно знакомых местах.

Не забывай ещё, что минимум 200000 с цены сейчас скидываются самим фактом реального проявления интереса к просматриваемой квартире.

А вот дальше уже можно начинать торговаться .

[Дон Корлеоне]

Вот подробностей не знаю. Может, в принципе и берут, но школа перегружена. В общем, старожилы недовольны новыми соседями, новоселы недовольны несовпадением реальности с ожиданиями. Всё ,как обычно в таких случаях и бывает. 

 

 

А не пофиг ли, что кто-то кем-то там недоволен. Когда в 70-х застраивались спальники ближе ко МКАД, тоже было полно недовольных с обоих сторон (как новоселов, так и жителей застраиваемых и остающихся деревень, поселков, городов).

 

УАЯ: Россошанская ул., 1605-АМ/9 4800000, 5000000. II-68-02 4750000. П-47 4300000. Орехово: 1-515/9 4287000. Домодедовская II-49 4400000. Шипиловская II-49 4950000. Красногвардейская II-49 4500000 1-515/9 4900000. Это то, что нашлось ленивым тыканием на Авито в условно знакомых местах. 

 

Да, Южное Чертаново и Орехово-Борисово самые дешевые районы в ЮАО, и неспроста, вечные пробки и соответствующий контингент, плюс уплотнительная застройка, что понижает цены на старую недвижимость. В Бирюлево еще дешевле, но без метро.

 

Причем, в Северном Орехово дороже, чем в Южном. Ну там цивилизация ближе, пробок меньше, зеленых зон больше.

[Иван О. С.]

Да, Южное Чертаново и Орехово-Борисово самые дешевые районы в ЮАО, и неспроста, вечные пробки и соответствующий контингент,

Контингент - это да. В Авоську на Дорожной улице порой очень колоритные персонажи ходят.

плюс уплотнительная застройка, что понижает цены на старую недвижимость.

Уплотнительная застройка в 26 микрорайоне была. В 24 и 25Б её не было. В Орехово тоже не припомню уплотнительной застройки до последнего времени, когда начали промзону вдоль Каширки застраивать.

 

А не пофиг ли, что кто-то кем-то там недоволен.

Да лично мне как-то пофиг. Я про то, что люди выбирали инфраструктуру из буклетов застройщика, а не ту, что на местности. И про то, что это в новостройках вообще часто так бывает, потому что на местности на старте продаж нет вообще ничего.

[Дон Корлеоне]

В Орехово тоже не припомню уплотнительной застройки до последнего времени, когда начали промзону вдоль Каширки застраивать.

 

 

Там реально просто жесть с плотностью застройки. И рекламируют это, как самые дешевые квартиры внутри МКАД.

 

Да лично мне как-то пофиг. Я про то, что люди выбирали инфраструктуру из буклетов застройщика, а не ту, что на местности. И про то, что это в новостройках вообще часто так бывает, потому что на местности на старте продаж нет вообще ничего.

 

В буклетах застройщика и в интернете много чего интересного бывает. Например, на каком-то сайте с рекламой ЖК "Зеленый остров" в мкр.Силикат/Южный г.Котельники было написано: "Рядом находится ж.д. станция Яничкино, от которой за 20-30 минут можно на электричке доехать до Казанского вокзала". 

[Ktm5nashevse]

При желании можно за 5 миллионов и внутри ТТК квартиру наŭти)) —: https://www.cian.ru/sale/flat/162320715

 

Была бы необходимость,покупал бы там,а не где-нибудь на Щёлковской.Транспортная доступность хорошая—куча автобусов,до Садового максимум минут 15 ехать.Метро,ЖД всё рядом.Минус только отсутствие зелени.

[Володя13401]

38 м2 в свечке? ))

Нет. 45 в II-49

[Дон Корлеоне]

При желании можно за 5 миллионов и внутри ТТК квартиру наŭти)) —: https://www.cian.ru/sale/flat/162320715

 

Была бы необходимость,покупал бы там,а не где-нибудь на Щёлковской.Транспортная доступность хорошая—куча автобусов,до Садового максимум минут 15 ехать.Метро,ЖД всё рядом.Минус только отсутствие зелени.

 

Нормальная квартира, в 9-этажке (не 5-этажке), уж точно лучше, чем за эти деньги где-нибудь в спальнике купить квартиру между ТТК и МКАД-ом.

Разве что может дом старый уже и коммуникации гнилые...

[Корзухин А.]

@Дон Корлеоне, 1 этаж тебя не смутил?

Между ТТК и МКАДом можно найти предложения получше.

[Зеркало]

Не забывай ещё, что минимум 200000 с цены сейчас скидываются самим фактом реального проявления интереса к просматриваемой квартире.

это смотря с какой цены )) у нас просто народ в большинстве своем не понимает, что лучше сразу поставить реальную цену и скидывать максимум 50 т.р. "на кофе", чем выкатить "с запасом" и все равно потом опуститься до реальной цены ))

[Корзухин А.]

у нас просто народ в большинстве своем не понимает, что лучше сразу поставить реальную цену и скидывать максимум 50 т.р. "на кофе", чем выкатить "с запасом" и все равно потом опуститься до реальной цены ))

С нынешним "спросом" на рынке не вижу особой разницы между обоими методами.

От более низкой цены без торга чаще интересоваться квартирой не станут.

[Зеркало]

 

 

От более низкой цены без торга чаще интересоваться квартирой не станут.

вот как раз и станут, ибо фильтрами на авитоцианах все пользоваться давно научились...

[Корзухин А.]

вот как раз и станут, ибо фильтрами на авитоцианах все пользоваться давно научились...

Если единственное условие покупки - цена, то возможно.

Профит продавцу какой, продать ради того, чтобы продать за любые деньги?

[Зеркало]

Если единственное условие покупки - цена, то возможно.

там много фильтров ваще-то... )) ценовой - только один из них, но его ставят в первую очередь, зная свои финансовые возможности ))

[Корзухин А.]

там много фильтров ваще-то... ))

Я ваще-то в курсе

 

ценовой - только один из них, но его ставят в первую очередь, зная свои финансовые возможности ))

Далеко не факт, я, к примеру пляшу от выбранного района (опять же с учётом того, что торг будет уместен по умолчанию при любой выставленной цене).

[Зеркало]

 

 

Профит продавцу какой, продать ради того, чтобы продать за любые деньги?

при текущей ситуации на рынке - почти что так... с небольшой поправкой: если подходить грамотно, то можно продать за максимально возможные на данный момент деньги ))

 

 

Далеко не факт, я, к примеру пляшу от выбранного района (опять же с учётом того, что торг будет уместен по умолчанию при любой выставленной цене).

вот не обижайся )) но знаешь как задолбали покупатели с твоим подходом... первый вопрос по телефону - а какая окончательная цена )) приходится грамотно ставить на место ))

[Корзухин А.]

при текущей ситуации на рынке - почти что так... с небольшой поправкой: если подходить грамотно, то можно продать за максимально возможные на данный момент деньги ))

Видишь ли на рынке есть разные категории продавцов, и тем, которым не надо продать "вот прямо щас", этот вариант не сильно подходит.

 

вот не обижайся )) но знаешь как задолбали покупатели с твоим подходом... первый вопрос по телефону - а какая окончательная цена )) приходится грамотно ставить на место ))

Работа у тебя такая. Судя по моему общению с вашим братом, почти все вы какие-то "задолбанные" .

А вопрос о торге - я предпочту для начала квартиру посмотреть, хозяев, а потом уже торговать окончательную цену. На этом этапе и риелтор может неожиданно оказаться не при делах .

[Иван О. С.]

Далеко не факт, я, к примеру пляшу от выбранного района (опять же с учётом того, что торг будет уместен по умолчанию при любой выставленной цене).

Сервис поиска объявлений на карте с учетом фильтра на авито есть. А так ещё тоже важный вопрос - согласен ли продавец участвовать в альтернативной сделке или ему надо все деньги сразу.

[Корзухин А.]

А так ещё тоже важный вопрос - согласен ли продавец участвовать в альтернативной сделке или ему надо все деньги сразу.

Последних достаточно мало, сейчас не до жиру.

[Иван О. С.]

Последних достаточно мало, сейчас не до жиру.

Объявления типа "срочная продажа" в этом плане настораживают.

[New-Express]

 

 

УАЯ: Россошанская ул., 1605-АМ/9 4800000, 5000000. II-68-02 4750000. П-47 4300000

 

Покрутил панораму - а где там п-47? Предложение-то интересное, если это двушка.

Имелось в виду Россошанский проезд (вдоль шоссе)?